Wie verhindern Immobilieneigentümer eine Teil-Enteignung ihrer Vermögenswerte?

Was ältere Menschen in Deutschland noch aus der Nachkriegszeit kennen, kommt jetzt offenbar wieder. Ein sogenannter Lastenausgleich.

Das Lastenausgleichsgesetz wurde 1952 eingeführt, um nach dem 2. Weltkrieg die riesigen Unterschiede an Vermögen und Verlusten zu Gunsten der vertriebenen Menschen in Form einer Sondersteuer auf Immobilien auszugleichen.

Diese Sondersteuer musste dann über einen Zeitraum von 30 Jahren in jährlich gleichen Raten von allen Immobilieneigentümern gezahlt werden.

Das Lastenausgleichsgesetz in seiner bisherigen Form war gültig bis 1982.

Jetzt wurde es überarbeitet wieder in Kraft gesetzt und gilt ab 01.01.2024, also bereits in weniger als zwei 2 Jahren.

Für wen oder für was wurde das Lastenausgleichsgesetz überarbeitet? Wieso gerade jetzt? Und was kann ich als betroffener Immobilieneigentümer unternehmen?

Durch die Änderung des Artikel 21 im Lastenausgleichsgesetz wird der Empfängerkreis wesentlich ausgeweitet: statt bisher nur für Kriegsopferfürsorge wird künftig auch ein Ausgleich für soziale Schäden bzw. eine Soziale Entschädigung vorgenommen. Im Artikel 21 erfolgt ein expliziter Verweis auf das neue 14. Buch Sozialgesetzbuch (SGB XIV)

An Spekulationen, wieso diese Revision bereits Ende 2019 erfolgte, wollen wir uns nicht beteiligen. Auffällig sind die zeitlichen Abläufe jedoch sehr. (Verabschiedung Lastenausgleichsgesetz am 12.12.2019 und SGB XIV am 07.11.2019)

Ebenfalls auffällig ist, dass seitens der EU-Kommission bereits seit geraumer Zeit die Chancen eines europaweiten Vermögensregister untersucht werden und in Deutschland zudem der Wert von Immobilien neu bemessen wird.

Prinzipiell sind zwar alle relevanten Vermögenswerte von staatlichen Erfassungen und Eingriffen bedroht. Im Unterschied zu anderen Vermögenswerten sind Immobilien aufgrund ihrer speziellen Natur aber besonders von zusätzlichen Belastungen durch den Staat bedroht und bieten weniger Schutz vor möglichen Enteignungen.

Nachfolgend skizzieren wir vier Lösungsansätze, empfehlen dabei jedoch dringend, sich fachlichen Rat unbedingt einzuholen:

Sollte die Immobilie bereits (noch) belastet sein durch eine Hypothek oder eine Grundschuld, reduziert sich das Problem der Belastung mit einer Sondersteuer wohl deutlich. Massgeblich dürfte zum Zeitpunkt einer Besteuerung nämlich der tatsächliche Wert der Immobilie sein. (Verkehrswert abzüglich Belastungen)

Und genau hierauf basiert dieser Lösungsansatz bei gering oder gar nicht belasteten Immobilien mit einem entsprechend hohen Wert zur möglichen Besteuerung.

➤ Eintragung einer Eigentümer-Grundschuld mit Brief.

Idealerweise in einer Höhe von ca. 50-80%. Damit reduziert sich der zu belastende Wert der Immobilie ebenfalls deutlich.

Der Inhaber des Grundschuldbrief wird im Grundbuch nicht eingetragen und bleibt somit anonym. Der Immobilieneigentümer kann den Grundschuldbrief einfach selber behalten.

Diese Lösung besitzt zunächst den Charme, dass es wohl nur zu einer Besteuerung von Privatpersonen kommen wird. Sollte eine Immobilie bereits auf eine inländische Firma eingetragen sein, steigen die Chancen erheblich, dass diese nicht von einer Sondersteuer betroffen sein wird. Die Gründung einer neuen inländischen Firma und Übertragung der Immobilie auf diese, sollte einer sehr eingehenden fachlichen Betrachtung unterzogen werden, da es zu befürchten steht, dass Änderungen in den Eigentumsverhältnissen in den Jahren vor der Eintragung der Sondersteuer nicht mehr berücksichtigt werden.

Der Einsatz einer ausländischen Gesellschaft insbesondere einer Offshore-Gesellschaft bietet sich aufgrund verschiedener Gegebenheiten auch nur in sehr speziellen Fällen an.
So muss beispielsweise der wirtschaftlich Berechtigte der Auslandsfirma im Transparenzregister eingetragen sein. Auch muss regelmässig (jährlich) gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden, ob es Wechsel in der Führung bzw. den Eigentumsverhältnissen der Auslandsgesellschaft gegeben hat. Weitere bürokratische Anforderungen erschweren den Vollzug dieser Lösung sehr.

Hierbei sind eine Reihe von verschiedenen Lösungen vorstellbar. Allen gemein sind jedoch, dass diese stark von der individuellen Situation des bisherigen Immobilieneigentümer abhängig und zumeist sehr komplex und finanziell aufwändig sind.

In vielen Fällen dürfte der Verkauf der Immobilie eine sehr überlegenswerte Alternative darstellen. Es werden liquide Mittel frei, welche anderweitig eingesetzt oder angelegt werden können. Bei einer eigengenutzten Immobilie oder nach Ablauf der Spekulationsfrist kann der Verkaufsgewinn sogar unbesteuert bleiben. Zudem kann die aktuell noch immer günstige Marktlage mit hohen Verkaufspreisen für zusätzliche Gewinne sorgen.

Gerne stehen wir bei allfälligen Fragen oder Interesse an einer Vermittlung zu entsprechenden Experten zur Verfügung.